Закрыть ипотеку: все проще, чем кажется

Ипотека. То самое слово из 7-и букв, от которого многих бросает в дрожь.
И действительно, когда слышишь про сроки в 20 и, тем более, 30 лет, в голове вырисовывается безрадостная картина пожизненного банковского рабства. На самом деле, не так страшен черт, как его малюют. Реальная статистика и цифры гласят о том, что средний срок закрытия ипотеки составляет 7 лет. При детальном рассмотрении дел оказывается, что существует множество факторов, облегчающих кредитную нагрузку. О них и поговорим в этой статье.

Сразу зайдем с козырей: чтобы раз и навсегда развеять страх перед протяженностью кредитных обязательств. На деле все проще: чем длиннее срок, тем меньше ежемесячные выплаты. Таким образом, условия становятся более гибкими, и, в случае чего, вы сможете без труда подстроиться под меняющиеся обстоятельства. Никто не запрещает вам вносить досрочные платежи и закрывать кредит раньше, но согласитесь: когда месячная сумма установлена по минимальной планке, пространства для маневра остается значительно больше.

Развеем и второй страх. Да, природу кредита не изменишь, но нужно помнить два момента. Во-первых, мы смотрим на сумму переплаты с позиции текущих цен. По итогу, вы с удивлением обнаружите, что она не столь внушительна, как казалась изначально. Во-вторых, данную сумму можно уменьшить за счет досрочных платежей. Их преимущество заключается в том, что они идут на погашение тела кредита — непосредственной полной стоимости самой квартиры, сокращая тем самым не только продолжительность обязательств, но и количество выплаченных процентов за данный период.

Существует расхожее мнение, что накопить на новую квартиру проще, чем взять ее в ипотеку. На самом деле, это заблуждение (если, конечно, вы не ворочаете миллионами). Опять же, зачастую мы оцениваем недвижимость с точки зрения текущего состояния рынка и наивно полагаем, что лет через пять, когда необходимая сумма будет накоплена, ситуация особо не изменится. Ещё как изменится!

Например, по данным портала 66.ru, с марта 2021-го по март 2024 года цены на новое жилье в Екатеринбурге выросли в среднем на 63% (при инфляции в 31% за указанный период). Иными словами, квартира, которая три года назад стоила 4 млн. рублей, обойдется теперь приблизительно в 6,5 млн.

Есть несколько финансовых инструментов, способных сыграть весомую роль в снижении кредитной нагрузки. Самый очевидный из них — материнский капитал. Сейчас он равняется 630 380,04 руб. на первого ребенка, рожденного до 1 февраля 2023 года, и 833 024,47 руб. на второго, если выплата за первого не назначалась (в противном случае вам положена доплата в размере 202 643,39 руб.).

Маткапитал можно использовать как в качестве первоначального взноса, так и для частично-досрочного погашения уже оформленного кредита. В первом случае достаточно обратиться в банк, а во втором придется заглянуть ещё и в отделение ПФР.

Чуть менее очевидный, но доступный для всех инструмент — налоговый вычет. При покупке недвижимости любой официально трудоустроенный гражданин получает возможность вернуть подоходный налог с зарплаты. Налоговый вычет рассчитывается следующим образом: 13% от стоимости самой квартиры (до 260 тыс. при сумме 2 млн руб. и более) + 13% от выплаченных процентов по ипотеке (до 390 тыс. при сумме 3 млн руб. и более).

Если сделку совершают супруги, то недвижимость считается совместно нажитым имуществом, а потому каждый из них может претендовать на суммарные 650 тыс. руб. Итого — 1,3 млн на двоих, которые затем так же можно использовать в качестве досрочного платежа.

Как мы знаем, экономика – штука изменчивая. Если ключевая ставка снижается, можно оформить рефинансирование и снизить ежемесячные платежи и, соответственно, общую суммы переплаты. При этом, если ставка снова вырастет, вас это уже не коснется. Здорово, если получится воспользоваться этой возможностью в первые 5-7 лет, иначе потом итоговая выгода будет уже не столь заметна.

Как правило, банк сам предлагает вам рефинансировать ипотеку при соответствующем изменении ставки. Если же он отказывается это делать, можно обратиться в другой банк, который выкупит ваш кредит и переоформит на более выгодных условиях. Но помните: льготная ипотека рефинансированию не подлежит.

Жизнь полна непредсказуемых поворотов, порой не очень приятных. Например, никто не застрахован от потери работы. На этот случай лучше заранее сформировать «подушку» в размере шести ежемесячных платежей. Полгода — хорошая фора для поиска нового источника дохода. Кстати, вот вам совет: прежде, чем вступать в ипотечные обязательства, попробуйте каждый месяц откладывать определенную сумму от зарплаты. Это будет хорошая проверка вашей платежеспособности. А деньги можно положить на депозит. Двойная польза!

Если все-таки дела складываются не лучшим образом, квартиру можно продать. И здесь снова поможет сформированная подушка: с ее помощью вы сможете вносить платежи, пока идет поиск покупателя. C квартирой в любом из проектов BAZA Development все еще проще — мы поможем выкупить ее в максимально короткий срок. А поскольку недвижимость стабильно растет в цене, вы сможете продать жилье дороже и, таким образом, компенсировать набежавший процент.