Бетон или вклады? Цены на недвижимость в России 2025: текущая ситуация и перспективы

2025-02-03 14:51 рынок недвижимости

Стоит ли сейчас инвестировать в недвижимость или лучше подождать? Будет ли коррекция цен? А может лучше положить деньги в банк, и когда ставка снизится перевести в недвижимость? С одной стороны, стоимость квадратного метра растет, с другой — экономическая нестабильность заставляет задуматься. (Ещё и эта зубастая ставка по ипотеке)

В этой статье мы вместе с финансовым директором BAZA Development Татьяной Билюшовой постараемся разобраться, что происходит с ценами на жильё, как обстоят дела со вкладами и какие перспективы у российской недвижимости.

Выбор способа инвестирования — это индивидуальное решение каждого. Мы лишь разберём факты, на которые можно опираться.

Сейчас цены на жильё растут

По всем законам классической экономики и по утверждениям умных людей из умных книжек цены на недвижимость должны упасть, но в последние кризисы цены только росли. Опыту мы верим охотнее.

Первая причина — это риск

Практически каждый проект сейчас строится на кредитные деньги — часто это более 90% от бюджета. У такого кредитования тоже есть свои ставки. Растёт ставка кредитования проекта → снижается прибыль девелопера.

Вторая причина — рост цен и состояние рынка труда

Да, мы девелоперы напрямую зависим от этих показателей: стоимости строительных материалов, зарплат работников и дефицита кадров из-за ограничений на работу мигрантов и сами знаете чего ещё.

Из-за дорогих кредитов и растущих цен на всё девелоперы рискуют, запуская новые проекты. Поэтому повышается стоимость квадратного метра. Смекаете? Всё дорожает — недвижимость дорожает.

Почему в России покупают недвижимость, даже по растущим ценам

✅ Защита от инфляции из-за роста в цене. Квартира на этапе котлована прибавляет до 30% в цене к моменту сдачи дома. Недвижимость в районах с хорошей инфраструктурой дорожает быстрее.

Если решите сдавать в аренду, то арендная плата за комфортные квартиры с удобным расположением тоже не будет стоять на месте — она растёт вместе с инфляцией.

✅ Недвижимость — это материальный актив. Её нельзя заморозить или полностью обнулить. Любой финансовый инструмент типа вклада, акций, облигаций — можно. Ещё вашей квартирой распоряжаетесь исключительно вы, а вкладом пользуется банк в своих целях.

А ещё использование эскроу-счетов защищает покупателей от рисков недобросовестных застройщиков. Пока ваш дом не сдан, девелопер не получает денег.

✅ Есть налоговые вычеты при покупке-продаже квартиры. Вы можете получить налоговый вычет до 650 000 рублей при покупке квартиры. Эту сумму вычет вам вернут «живыми деньгами» — можно тратить на что угодно, а не на определённые вещи.

А ещё есть возможность не платить НДФЛ с дохода от продажи. Чтобы не платить НДФЛ, нужно купить и владеть недвижимостью от 5 лет. Или от 3 лет, если это ваше единственное жильё.

«Самое приятное, что срок начинает исчисляться с момента полной оплаты квартиры. И неважно это долевое участие или договор купли-продажи. Напоминаю, что ипотека = полная оплата. Например, у вас нет недвижимости, и вы покупаете квартиру в числе первых на этапе котлована. Два года дом строится, а ваша квартира прибавляет в цене. Остаётся всего год и квартиру можно продавать, НДФЛ на прибыль от продажи не попросят»

Татьяна Билюшова,
финансовый директор BAZA Development

А что с банковскими вкладами?

Вообще, одно из главных правил в период высокой нестабильности — быть в активе! У каждого должна быть подушка финансовой безопасности на несколько месяцев. Фонд ликвидности, вклад или текущий счет — отличное решение, чтобы хранить деньги для непредвиденных расходов.

Для хранения существенных сбережений, стоит учитывать несколько факторов о вкладах:

Инфляция съедает доход

Из-за ключевой ставки ЦБ 21%, номинальная ставка по депозитам в России сейчас кажется высокой. По идее доход от вклада должен перекрывать процент инфляции, но только по официальным данным. Реальная доходность ниже из-за растущей реальной личной инфляции.

Личная инфляция — это рост цен именно на ваши покупки, она может в разы отличаться от официальной статистики. Официальную инфляцию считает государство по универсальной корзине. Важно помнить, что цены на товары в этой корзине могут искусственно сдерживаться.

Налог на доход по вкладам

Доход с каждого миллиона на вкладе после первого облагается НДФЛ: от 13% до 15% в зависимости от размера полученного дохода. А если решите избежать НДФЛ, придётся дробить вклад между несколькими банками. При этом меньше сумма — меньше доход.

Неопределённость валютного курса

Колебания цены рубля, слабая защита сбережений в условиях экономических санкций и внешнее давление снижают надёжность вкладов в национальной валюте.

Банковская система уязвима

Вклады существуют внутри банковской инфраструктуры, и никто не знает, что с ней приключится через пару лет: «заморозка», обесценивание, санкции к банку, слабая защищённость вкладов.

Вкладами тоже сложно управлять

Выбрать банк, в котором вы уверены → разобраться с условиями депозита + мелким шрифтом → рассчитать налоги и реальный доход → подобрать продолжительности вклада → мониторить инфляцию → подгадать время для вывода средств. В случае дробления вклада между банками всё это придётся повторить …-цать раз.

Когда ставка снизится, вкладчики начнут выводит свои деньги

Основной вопрос в том, куда их инвестировать? Приобретение квартиры традиционно является одним из самых популярных способов вложения средств. Те, кто успеет купить недвижимость до начала «массовой миграции» из вкладов в рынок жилья, смогут получить хорошую доходность.

Благодаря устойчивому росту ключевой ставки в 2024 году, на депозитах россиян накоплено рекордное количество средств. К октябрю 2024 года депозиты физических лиц составили более 50 трлн рублей, что почти равно четверти годового ВВП России.

Имеет ли смысл покупать недвижимость сейчас?

Да, если это соответствует вашей инвестиционной стратегии, или у вас есть потребность и финансовые возможности. А ещё если вы попадаете под льготную ипотеку. В таком случае откладывать решение не стоит.

В заключении лишь пожелаем принимать взвешенные и обдуманные решения об инвестициях. Исследуйте преимущества и недостатки, читайте крупный и мелкий шрифт, полагайтесь на факты, консультируйтесь со специалистами.

По любым вопросам о покупке недвижимости обращайтесь к нам в BAZA Development